代 理 词

尊敬的审判长：

我接受上诉人李**的委托作为其委托代理人参与本案诉讼，庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：

一、一审法院严重违反法定程序。一审法院违反了不告不理原则，侵害了上诉人的诉讼权利。一审法院依职权调取证据证据的行为违反了《民事诉讼法》、《证据规则》等规定。

1、上诉人起诉的是租赁合同关系，一审判决书中也认为“原告李**诉被告于**房屋租赁合同纠纷一案”，但一审法院却不围绕上诉人的诉讼请求进行审理，而是在上诉人和被上诉人对买卖合同均没有提出起诉的情形下，擅自将上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同的效力作了无效认定，违反了《民事诉讼法》第13条 “当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，违反了不告不理原则，严重侵害了上诉人的诉讼权利，违反了法定程序。

并且，不动产物权以登记为准，上诉人提交了合法有效的《房屋产权证》，如一审法院认为上诉人取得房屋所有权有瑕疵，应当裁定中止审理，告知被上诉人另行起诉，确认房屋所有权后再继续审理。但是一审法院却在确认《房屋产权证》真实性的情形下，越过该程序，直接认定房屋买卖合同无效、上诉人无权要求被上诉人迁出上诉人的房屋，违反了《物权法》第九条的规定，严重违反法定程序。

2、一审过程中，一审法院依职权到哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心、哈尔滨市香坊区公证处、哈尔滨市动力公证处调取了关于上诉人与被上诉人之间买卖房屋相关的三份证据。《证据规则》 第十五条规定：“《民事诉讼法》第六十四条规定的‘人民法院认为审理案件需要的证据’，是指以下情形：(一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；(二)涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”显然，一审法院依职权调取的三份证据不属于《证据规则》第十五条规定的情形，那么根据《证据规则》第十六条的规定：“除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。”一审法院在没有当事人申请的前提下，一审法院依职权调取上述证据明显违反了法定程序。

二、一审法院认定事实不清，部分事实认定错误。一审法院未对上诉人与被上诉人的租赁合同关系予以审明，上诉人基于租赁合同关系要求被上诉人从上诉人的房屋中迁出，一审法院却认为上诉人基于买卖关系要求被上诉人从上诉人的房屋中迁出。

1、上诉人是香坊区锅炉二道街28号*楼**门*楼*号房屋的所有权人，被上诉人自2012年10月起租住上诉人的上述房屋，租期至2013年5月31日，以上事实有哈房权证香字第090106****号房产证、租房协议、欠条为证，事实清楚，证据充分，一审法院对上述证据的真实性均予以确认。那么，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，结合以上证据，完全可以认定上诉人与被上诉人的房屋租赁合同合法有效，但是一审法院对上诉人与被上诉人之间租赁合同关系没有予以审明。

2、上诉人在一审庭审中提出“被上诉人向上诉人支付过6个月的房租共计3600元”，在上诉人提供的《欠条》中也可以明确这一事实，该实际履行合同的行为对于证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示有很重要的作用，但是一审法院在原审过程中对该事实是否存在并未查清应属认定事实不清。

3、上诉人基于房屋租赁关系要求被上诉人履行租赁合同合法合理，一审法院应当保障上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人支付房租，迁出房屋。但是一审法院在对原告提供的证据全部予以确认的前提下，却认为“原告基于买卖关系要求被告从争议房屋中迁出”，属认定事实严重错误。

三、一审法院适用法律严重错误，一审法院根据《民法通则》第四条，《合同法》第五十二条、第四百零一条的规定驳回上诉人的诉讼请求，以上法条都是针对房屋买卖合同的，适用的法律与案件性质明显不符，属适用法律严重错误。

《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实的意思表示，被上诉人对租赁合同未表示异议，因此一审法院对租赁合同的真实性予以确认，同时上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有损害任何人的利益，也没有违反法律强制性规定，那么上诉人与被上诉人的租赁合同并没有违反上述法条的规定，一审法院基于上述法条驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律严重错误。《合同法》第四百零一条规定“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”在上诉人和被上诉人的租赁法律关系中，并没有受托人的介入，一审法院却适用该法条驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律严重错误。根据最高院《民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第十三条的规定：原判决、裁定适用法律、法规或司法解释有下列情形之一的，人民法院应当认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（六）项规定的“适用法律确有错误”：（一）适用的法律与案件性质明显不符。